Keď sa rozhodnete financovať kúpu bytu či domu prostredníctvom hypotekárneho úveru, jednou z najdôležitejších otázok je hodnota nehnuteľnosti. Tá totiž priamo ovplyvňuje výšku úveru, ktorý vám banka môže poskytnúť. Mnohí žiadatelia sa domnievajú, že hodnota uvedená v kúpnej zmluve alebo cenová ponuka z inzerátu je smerodajná.
V skutočnosti je to však znalecký posudok, ktorý určuje hodnotu nehnuteľnosti pre účely úveru. Tento posudok nevypracúva banka ani kupujúci, ale nezávislý znalec, ktorého určuje buď samotná banka, alebo je schválený v zozname akceptovaných znalcov.
Znalec ako kľúčová osoba pri posudzovaní hodnoty
Pri posudzovaní žiadosti o hypotéku banka vždy vyžaduje znalecký posudok. Ten má za úlohu objektívne stanoviť trhovú hodnotu nehnuteľnosti, ktorá bude slúžiť ako zábezpeka. Znalec pritom berie do úvahy rôzne faktory – od lokality, rozlohy, veku stavby, technického stavu, až po ceny porovnateľných nehnuteľností v okolí.
Posudok musí byť vypracovaný podľa predpísaných metodík a platí iba po obmedzenú dobu – zvyčajne tri až šesť mesiacov. Znalec teda nie je ten, kto určuje cenu, ktorú za nehnuteľnosť zaplatíte, ale ten, kto posudzuje, koľko táto nehnuteľnosť skutočne stojí z hľadiska trhu.
Môže si kupujúci vybrať svojho znalca?
V mnohých prípadoch má klient možnosť vybrať si svojho znalca, no iba z databázy znalcov schválených konkrétnou bankou. Ak by ste si vybrali znalca mimo tohto zoznamu, banka jeho posudok nemusí akceptovať.
Niektoré banky dokonca spolupracujú výhradne so svojimi internými znalcami, pričom klient nemá na výber. Ak je vám umožnené vybrať si znalca, odporúča sa zvoliť takého, ktorý pozná lokalitu, kde sa nehnuteľnosť nachádza, a má s podobnými prípadmi skúsenosti. Presnosť a kvalita posudku totiž môže ovplyvniť výšku úveru a podmienky jeho čerpania.
Aký je rozdiel medzi kúpnou cenou a znaleckou hodnotou
Veľmi častou situáciou je, že kúpna cena nehnuteľnosti sa líši od hodnoty uvedenej v posudku. Ak je znalecká hodnota nižšia než kúpna cena, banka sa riadi nižšou sumou pri výpočte úveru. To znamená, že klient musí zvyšok doplatiť z vlastných zdrojov.
Napríklad: ak je kúpna cena 150 000 eur, ale znalec určí hodnotu na 140 000 eur a banka poskytne 80 % z tejto sumy, klient získa len 112 000 eur. Rozdiel medzi kúpnou cenou a poskytnutým úverom musí pokryť z vlastných úspor. Naopak, ak je znalecká hodnota vyššia ako kúpna cena, banka sa väčšinou aj tak riadi nižšou z týchto dvoch súm.
Čo všetko obsahuje znalecký posudok
Znalecký posudok je rozsiahly dokument, ktorý musí spĺňať predpísané normy a obsahuje fotodokumentáciu, opis stavu nehnuteľnosti, technické parametre, lokalitu, prístupové cesty, ale aj výpočet hodnoty.
Znalec pri hodnotení vychádza z porovnania podobných predajov v okolí, zohľadňuje právne vzťahy k nehnuteľnosti (napr. ťarchy alebo vecné bremená), a ak ide o novostavbu, tak aj stav rozostavanosti. Posudok slúži nielen banke ako záruka, ale aj klientovi ako prehľad o technickom a právnom stave objektu.
Dôvera v odborné hodnotenie má svoje opodstatnenie
Aj keď sa môže zdať, že znalecký posudok môže znížiť šance na získanie vyššieho úveru, jeho účelom je najmä ochrániť obe strany pred rizikami. Banka potrebuje mať istotu, že v prípade nesplácania úveru bude mať zabezpečenie v hodnote úveru, a klient si zas potrebuje byť istý, že nepreplatí za nehnuteľnosť, ktorá nemá reálnu trhovú hodnotu. Znalec tak plní nezastupiteľnú úlohu, ktorá zabezpečuje transparentnosť a istotu v celom procese kúpy nehnuteľnosti cez úver.
Hodnota očami znalca: kľúč k bezpečnej hypotéke
Znalecký posudok je viac než len formalita – je to odborný nástroj, ktorý chráni záujmy všetkých zúčastnených strán. Vďaka nemu má banka dôveru vo výšku poskytnutého úveru a klient zas jasnejší pohľad na reálnu hodnotu svojho budúceho domova.
Ak plánujete hypotéku, venujte pozornosť tomu, kto bude vašu nehnuteľnosť oceňovať, a preverte si všetky možnosti vopred. Aj malý rozdiel v posudku môže totiž ovplyvniť výšku úveru či výhodnosť podmienok. Transparentnosť, odbornosť a objektivita znalca sú kľúčové pre bezpečný a výhodný úverový proces.
